超30城支持!房子“以旧换新”,“三笔账”要先算清

发布时间:2024-05-20 18:01:43 来源: sp20240520

  文/庞无忌

  “以旧换新”的热潮蔓延到了房地产领域。近期,越来越多城市推出住房“以旧换新”政策。

  房子的“以旧换新”与我们熟知的手机、家电等有何不同?如何才能让房子“以旧换新”的链条真正循环起来,从而带动一二手房市场联动?

  这里,需要先算清“三笔账”。

  其一,购房者“换房的账”要先算清。

  “老房子卖不掉,新房子买不了。”卖掉老房子是房屋置换链条的起点,只有真正解决卖房的问题,改善链条才有畅通的基础。

  对购房者来说,“以旧换新”最大的吸引力在于从源头上解决了这一矛盾。

  据中指研究院统计,2023年以来已有超30城表态支持房子“以旧换新”。不过,各地政策不尽相同。

  比如:盐城、苏州、沈阳等地发放“以旧换新”购房补贴。还有部分城市是由地方政府出面协调,搭建一个新旧房子交易的平台。

  更为有效的方式可能是由地方或开发商直接收购旧房。江苏海安、苏州相城区、郑州、连云港等地就是国企或开发商直接收购旧房,所得款项可用于购买相应项目新房。

  比如:江苏海安的商品房“以旧换新”政策,是由购房业主拿出手上原有成套住宅房屋,与意向购买的商品房开发项目议价,双方协商约定合理价格后,过户给开发商或开发商指定的对象,旧房价值开具等额定向房票,用于支付新房首付款,旧房和新房之间的差额由购房者通过自筹、按揭贷款、住房公积金贷款支付后,置换成功。

  这一方式显然需求较多。据当地发布,截至4月2日,活动报名累计超过400组。其中已成交15套,还有23套正在进行验房、评估。

  需要看到的是,目前这类“以旧换新”大多仅限于某城市的部分区域,可选择的商品房项目也有一定限制。在换房前,需要先看旧房是否符合条件,能否接受开发商对旧房的估价,算好账之后再行动。

  其二,开发商“一买一卖的账”要算清。

  在房地产供求关系发生重大变化的新形势下,由地方国企或指定开发商出面收购旧房,对于启动住房改善链条来说,无疑是个非常重要的推动力。但部分开发商卖新房、收购旧房“一买一卖”是否实现盈亏平衡?这些问题关系到“以旧换新”政策的可持续性。这笔账也需要提前算清楚。

  广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉提醒,低价收购一部分区位优、配套好、价格低的中小户型普通商品住房,用作保障性租赁住房或者人才房,这是合理的。但大规模收购或难以实现:一方面企业受财力和债务约束,另一方面如果没有更好的方法来匹配供需,可能会导致手上的房源消化不良,使得这项工作难以为继。

  易居研究院研究总监严跃进则表示,江苏海安收购来的房源后续由资管公司运营,同时将优先考虑用于人才公寓、外来务工人员租赁住房或纳入保障性租赁住房,是个可行的路径。

  其三,地方旧房“利用和运营的账”要算清。

  收购来的旧房子如何处置才能最大限度地盘活存量、利用资源?严跃进建议,地方应关注“活化利用”的概念,比如,引入建材和装修企业,对旧房源进行改造,以实现房源的保值增值。

  据郑州市透露,当地收购的二手房源,后续会对其进行改造,用于郑州市的保障性租赁住房。

  李宇嘉建议,政府应充分发挥公共服务职能,搭建信息平台,连接买卖双方、中介机构与房源,确保房源信息的真实性、客户需求的真实性以及价格的透明度,从而高效匹配供需,降低交易成本。同时加大对新房与存量房源的公共配套完善与老旧小区改造力度,提升房源的宜居性与舒适度,最终依靠市场力量推动存量房交易与新房市场的有效循环。 【编辑:孙静波】