六方共赢,“烂尾楼”按下重启键

发布时间:2024-06-17 14:04:14 来源: sp20240617

原标题:2023年12月22日 星期五

  “黄法官,你好!我们今天正式开工了,多亏法院的执行让工程避免‘烂尾’,这下大家都放心了。”一通来自工地的电话,让上海金融法院执行局法官黄亮久悬心头的一块石头总算落了地。

  这是一起涉及上海市闵行区某核心商务区大型在建工程的执行案件,涉案标的金额高达数十亿元,无论是对作为申请执行人的金融机构,还是对作为被执行人的大型企业,都影响重大、利益攸关。同时,案件还涉及工程承包方、农民工、房屋承购人、刑事受害人等案外人的合法利益诉求,各方之间关系紧张、冲突激烈。

  本是优质工程,却濒临“烂尾”

  这起执行案件要追溯到7年前。

  2016年,某资产管理股份有限公司(以下简称资管公司)与某房地产开发有限公司(以下简称房地产公司)及相关担保人签订债务重组协议,并支付债务重组本金14.4亿元。后房地产公司与资管公司签订抵押合同,以上海市闵行区某商务区的六宗商办用地使用权为债务重组协议项下的全部债务提供抵押担保并进行公证。

  然而,因房地产公司自身经营困难,资金链断裂,未能偿还到期债务,2021年,资管公司以公证债权文书为依据,向上海金融法院申请强制执行。

  案件立案后,上海金融法院执行团队穷尽各种手段调查,最终确认房地产公司涉案的这六宗商办用地使用权及附属建设工程是该公司唯一可供执行的财产。法院随即予以查封并核实权属、抵押、查封等信息,并启动不动产处置程序。

  “大型在建工程处置是执行工作的痛点难点,工程价值高,利益主体多,实地勘验、倾听诉求等基础工作必须做扎实。”作为执行团队负责人,黄亮在处理这类案件中有着丰富的经验,为更好地了解涉案工程的基本情况,黄亮第一时间来到工地。

  经勘验了解,该商务区是区政府统一规划的多功能商务中心区,包括商务办公、科技研发、商业休闲、文化交流等,集聚了政策、人才、交通、生态等各种优势,整体规划的城建项目已基本完成,已有不少企业、项目被吸引而来、入驻开办。

  而房地产公司涉案的商办用地,占地近60亩,前滨一湖、后临一河,周边交通便利,景观迷人,处于商务区的核心位置。可工地钢筋矗立,各种施工器械零落,只有为数不多的施工人员驻守看护,像商务区一个碍眼的“伤疤”,与周边美景形成反差。

  “对我们商务区推进整体规划很有影响,如果让企业看到这些‘烂尾楼’,如何吸引他们进驻?”商务区规划部门很是焦急。

  六方诉求交织,工程还能盘活吗?

  “能否走‘活水养鱼’的路子?”黄亮首先想到这个办法,房地产公司如能引入第三方资金,把工程继续建下去,让工程建设回到原来的轨道,给双方当事人留出喘息的空间,将是最好的解决途径。

  “这起案件的债务沉重,我们也在第三方注资重新盘活项目方面做过努力,但至今未能找到合适的第三方。”房地产公司表示。

  而资管公司表示,由于始终无法达成和解,已经考虑最坏的打算,实在不行就申请“以物抵债”,把自身的损失降到最低。

  了解这些情况后,黄亮准确判断,“活水养鱼”并没有太多空间。很快,更多案外人利益诉求汇集到了法院。

  先是承包该项目的施工方,听闻案件进入执行程序,他们着急了,“这个工程我们都垫资了3个多亿元。房地产公司再不支付工程款,我们集团也快拖垮了!”“我们希望房地产公司继续履行合同,如果不成,希望法院处置后,能首先保障我们的优先受偿权。”

  施工现场的农民工也赶来诉苦:“工程真要‘烂尾’了,我们的工资也拿不到了,日子怎么过?不行我们也去打官司。”

  还有已预购12套预售房屋的某科技公司更加着急,其负责人已多次来法院“上门”提诉求。这家公司将一重点项目纳入商务区的一体规划,预购的12套房屋就是该项目的办公用房,本计划2021年入驻使用,按照项目规模还想进一步增购。“我们有几百名员工在上海,现在不得不租房办公,花钱买的办公房一直没有交付,反而每年还得另外付费租房。”“我们希望工程能够继续承建下去,尽快拿到房产。”

  此外,法院还收到了某外地公安公函,明确告知该工程建设的部分资金系贷款诈骗所得,目前相关刑事案件尚未了结,被害人的利益也应得到保护。

  急于兑现胜诉权益的金融机构、急于摆脱债务负累的房地产公司、急于拿到工程款的承包方、急于拿到工资的农民工、急于拿到办公用房的承购人以及应得保护的刑事受害人,六方利益诉求让这起执行案件变得千头万绪。

  如何盘活这场僵局,问题摆在了法官面前。

  能动执行“一线牵”,一揽子解决所有问题

  “各方诉求如果一直停留在‘你说你的,我说我的’,看不到解决问题的路径,再拖延下去,各方损失必定会进一步扩大,还将产生诸如追讨工程款、劳动报酬等更多的纠纷。”经过深思熟虑,黄亮想到,“公正高效推进司法拍卖是最佳路径,必须由法院牵头强力推进,抓紧处置。”

  如何牵头?怎么推进?

  首先,一个方案统全局。“我们以穿透式执行思维,把各方利益诉求统筹起来考量,努力实现双赢多赢共赢。”黄亮说。方案明确采用“活封”手段,允许涉案工程项目施工建设完毕并予以销售,以保证案件唯一可供执行财产在执行期间实现财产效用最大化。同时,为避免程序空转,方案明确在拍卖公告中披露未包含在拍卖范围内不动产的权属情况、工程进度情况以及买受人义务,帮助竞买人准确判断拍卖标的价值与风险,并预留应该由被执行人承担的契税和增值税等,避免再次引起争议而引发“一案结,多案生”。方案充分体现了联动性,由执行指挥中心统一协调,选定专门的房地产评估机构和拍卖机构辅助执行,对涉案近18万平方米建筑面积的13幢建筑的施工、占用和预售情况进行全面排摸和评估,短时间内确定了工程价值。

  其次,各方联动寻找竞买人。拍卖公告特别明确了买受人承继规划、工程续建等义务,增加了避免工程“烂尾”的目标,等于增加了拍卖处置的难度。对此,上海金融法院依托法院的府院联动机制,跨前一步提前协调当地政府部门寻找竞买人,并通过拍卖机构、网拍平台加大推介力度。最终,在各方共同努力下找到了合适的竞买人,上海一家公司在竞价中以21.7亿元成交。法院又力促双方尽快达成交接方案,在一个半月即完成审税过户,有效减少时间拖延,压缩了执行成本,减轻了当事人的负担。

  在此期间,执行法官还多次组织各方约谈,在回应各方利益诉求的同时,敦促各方履行相应义务。比如,向申请执行人和被执行人释明,应优先保障施工方的工程款受偿权和承购人的购房权益;向被执行人和施工方释明,应积极配合法院开展在建工程价值评估工作,以及履行后续的工程交付、农民工工资支付等。

  执行款到位后,上海金融法院首先对资管公司享有的优先受偿权的地价款16.53亿元先予以发放,充分保障金融机构胜诉权益,对承包方的建设工程款近3.5亿元予以预留,确保优先受偿,并做好农民工安抚工作,维护承包方和农民工合法权益。对于贷款诈骗流入涉案在建工程的部分资金予以预留,保障刑事受害人合法权益。

  法院还为买受人、被执行人及承购人搭建沟通平台,推动涉案在建工程后续建设和权属办理,买受人将在完成续建工作后配合办理相关手续,让购房人权益得到保障。而被执行人,就此摆脱了沉重的债务,也将重整上路。

  “‘价值高、卖不动’一直是大型不动产案件执行的难题。对此,我院始终坚持能动司法,强化‘执源治理’理念,深挖案情、实事求是,积极保障各方合法权益,有效盘活了资产,促进了区域经济高质量发展。”上海金融法院党组书记、院长赵红表示。(记者 陈 凤 通讯员 吴斌 徐俊)

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